ГЛАВНАЯ

Дорогу осилит идущий

Ответ на статью «Что не так с ОСИ?»

Уже в который раз читаю мнение господина Утробина по теме реформы жилищных отношений и, мягко говоря, удивлена тем тезисам и доводам, на которых он строит свои выводы в отношении изменений в жилищном законодательстве. И поскольку он приглашает к дискуссии, хочу высказать свое мнение и возражения по доводам, озвученным в статье "Что не так с ОСИ? Реформа не отражает интересы населения".

pic.alt

Фото: Жители города должны получить понимание, что же это за "зверь" такой – реформа ЖКХ

Считаю, что такую важную и чувствительную для населения тему необходимо раскрывать намного глубже, чем частное мнение одного человека, выступающего в роли правозащитника. Хотелось бы, чтобы газета "Хорошее дело", как одно из наиболее влиятельных СМИ нашего города, постаралось более широко и подробно раскрыть эту тему, не ограничиваясь одним, довольно спорным, мнением и сухими сводками официальных брифингов, а привлечь к дискуссии по этой теме профессиональных юристов, специалистов в отрасли ЖКХ, законодателей с тем, чтобы жители города получили более ясную и полную картину по этой теме и понимание, что же это за "зверь" такой - реформа ЖКХ.

Саму статью можно разбирать на цитаты, но тогда разбирать придется буквально каждое предложение. Поэтому давайте пройдемся по наиболее ярким моментам и разберемся, что же не так с "компетентным мнением правозащитника"?

Начнем с того, что автор, давая советы и требуя доработки закона, сам до конца не разобрался что же такое кондоминиум, ОСИ, ПТ и упорно сваливает все в одну кучу.

Как утверждает автор, "нам предлагают новую форму собственности: объединение собственников имущества - ОСИ и простое товарищество - ПТ". Однако ОСИ и ПТ не являются формой собственности. Формой собственности является кондоминиум, в то время как ОСИ или ПТ - это форма управления общим имуществом многоквартирного жилого дома. И смешивать эти понятия совершенно недопустимо. Смешивать эти понятия примерно то же самое, что рассуждать о правах собственности на транспортное средство в связи с изменениями в правилах дорожного движения. Да, кондоминиум - это юридически оформленное право собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома (МЖД), но даже в том случае, если такое право не оформлено юридически (де юро), собственники квартир или нежилых помещений используют такую форму по факту (де факто), поскольку являются владельцами этого имущества и должны совместно заботиться о его сохранности и работоспособности (крыши, лестничные клетки, подвалы, инженерные системы, лифты, мусоропроводы и т.д.). А вот на то, как совместно заботиться об этом имуществе, как управлять им, как раз и направлена реформа в сфере ЖКХ и установлены новые принципы и правила в этой части. Согласно п.1 ст.43 Закона РК "О жилищных отношениях" (далее - Закон) ОСИ (объединение собственников имущества) создается собственниками квартир и нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома для управления объектом кондоминиума (т.е. многоквартирным жилым домом), финансирования его содержания и обеспечения сохранности общего имущества этого дома (объекта кондоминиума). Могут ли эти собственники объединиться и зарегистрировать ОСИ без юридически оформленного права собственности на общее имущество дома? Ну конечно могут, не вижу в этом никакого противоречия, ведь в качестве собственников имущества в данном случае выступают именно собственники квартир и нежилых помещений, расположенных в одном доме, а не собственники общего имущества дома. Поэтому считаю, что спекуляция на тему кондоминиума в свете создания ОСИ не имеет под собой оснований и не должна неразрывно увязываться с темой управления многоквартирного жилого дома.

Далее автор, ссылаясь на ст. 43 Закона утверждает, что в полномочия председателя ОСИ входит "заключение договоров с собственниками квартир (?) по содержанию общедомового имущества". И из этого делает вывод о том, что председатель ОСИ должен будет расторгнуть все ранее заключенные договоры и заключить договор с собственниками квартир, в том числе и на содержание общедомового имущества. Сам же задается вопросом "на каком основании?" и сам же опровергает, заявляя о неправомерности таких действий.

Ну что ж, не будем слепо принимать на веру сказанное, а откроем и прочитаем ту самую статью Закона, к которой идет отсылка. И что же мы там видим - п.п.7 п.7 ст.43 гласит, что в функцию председателя ОСИ входит "заключение договоров об оказании коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума с организациями, предоставляющими коммунальные услуги". Надеюсь, разницу в смысле видят все. В указанной статье нет даже намека на все красочно изложенные фантазии о заключении председателем ОСИ договоров с каждым собственником на оплату коммунальных услуг. Речь в этой норме закона идет о заключении договоров именно с коммунальными службами и именно на содержание общедомового имущества. Например, лестничные клетки и подвалы являются общедомовым имуществом и затраты на их освещение составляют расходы на содержание этого имущества. В этом случае председатель ОСИ (или управляющая компания) заключает договор с энергоснабжающей организацией на поставку электроэнергии на общедомовые нужды данного дома и оплачивает эту электроэнергию с текущего счета ОСИ. Где в этой схеме место индивидуальным договорам с собственниками квартир и почему они должны быть расторгнуты, абсолютно не понятно. Вот и получается, что автор сам же придумал, сам же возмутился и сам же возразил. Так что же это - сознательная манипуляция общественным мнением или элементарная некомпетентность?

Отдельно хочется упомянуть о довольно странной системе подсчета тарифа. Почему и для чего автор суммирует минимальный тариф на текущее содержание МЖД с тарифом КСК и придуманным тарифом ОСИ, совершенно не понятно. С его слов "реформаторы уже установили 58 тенге с 1 кв.м.", однако сразу хочу заметить, что на сегодняшний день единый минимальный тариф еще не утвержден и не принят. Согласно п.1 ст.10-3 Закона "местные представительные органы городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения... утверждают минимальный размер расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума". Речь в данном случае идет об утверждении единого минимального тарифа на текущее содержание дома. Расходы на капитальный ремонт установлены п.7 ст.32 Закона в размере не менее 0,005-кратного месячного расчетного показателя, установленного на соответствующий финансовый год законом о республиканском бюджете, в расчете на один квадратный метр полезной площади. В 2022 году этот размер составляет 15,3 тенге с квадратного метра. Таким образом, минимальные тарифы с 1 квадратного метра должны составлять минимум 58 тенге на текущее содержание (в случае утверждения тарифа в указанном размере) и 15,3 тенге на капитальный ремонт. Со своей стороны считаю, что утверждение единого минимального тарифа не совсем правильно, поскольку решать и устанавливать его размер должны все-таки собственники. Но это отдельная тема, которая требует отдельной дискуссии. Управляющая компания "Ассоль", например, предлагает жителям другой принцип формирования тарифа, при котором каждый дом сам будет решать, какой объем работ и услуг им необходим и в зависимости от этого самостоятельно определять сумму ежемесячных платежей (тарифа). Для каждого дома она будет разный, в зависимости от потребностей каждого конкретного дома. Ну а задача управляющей компании в данном случае - найти наиболее эффективный способ реализовать эти потребности, т.е. найти подрядчиков и сервисные службы с наилучшим соотношением цена-качество и проконтролировать качество и сроки выполнения работ и оказания услуг.

Да, большинство жителей, не понимая механизма функционирования ОСИ, опасается высоких расходов, полагая, что каждый дом должен отдельно содержать на окладе председателя и бухгалтера. Однако не все так однозначно. Так, ОСИ может заключить договор на управление МЖД с профессиональным управляющим или управляющей компанией. В этом случае функции председателя ОСИ передаются управляющей компании/управляющему. Учитывая, что управляющий либо управляющая компания оказывают услуги по управлению нескольким домам одновременно, оплачивать труд бухгалтера и управляющего будут так же несколько домов, т.е., по сути, такие расходы можно оплачивать вскладчину. Такая же история и с сантехниками, дворниками, электриками. По договору с сервисной компанией эти услуги могут оказываться нескольким домам, в этом случае такие затраты будут распределяться пропорционально площади обслуживания дома. То есть, один сантехник (дворник, электрик, плотник) будет обслуживать несколько домов, а значит и расходы на их содержание будет нести не один отдельный дом, а несколько, в связи с чем и затраты каждого дома будут меньше.

Очень удивили и тезисы о том, что "новый закон не запрещает формы управления "кооператив собственников квартир"... для чего эта истерика в СМИ?..". Позвольте, ну как же так? Открываем Закон РК от 26.12.2019г. №284-VI "О внесении дополнений и изменений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства". Вот буквальная цитата п.5 ст.2 указанного Закона:

"Зарегистрированные и осуществляющие деятельность до введения в действие настоящего Закона кооперативы собственников помещений (квартир), потребительские кооперативы собственников квартир, нежилых помещений, потребительские кооперативы могут осуществлять деятельность по управлению многоквартирным жилым домом до 1 июля 2022 года и обязаны:

передать совету многоквартирного жилого дома по акту приема-передачи все имеющиеся документы, связанные со строительством, содержанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома, общего имущества объекта кондоминиума;

после подписания акта приема-передачи произвести ликвидацию в порядке, определенном законодательством Республики Казахстан.

Установить, что для кооперативов собственников помещений (квартир), потребительских кооперативов собственников квартир, нежилых помещений, потребительских кооперативов статьи 45, 46, 47, 48 и 51 Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях" сохраняют свое действие до 1 июля 2022 года".

Так что такая норма в законодательстве есть, и она прямо устанавливает запрет на деятельность кооперативов после 1 июля 2022 года, а статьи, регулирующие их деятельность, сохраняют свое действие только до указанной даты.

Ну и отдельно хочется затронуть тему страшилок про кондоминиум, согласно которым продать квартиру будет возможно только при согласии всех собственников квартир этого дома. Автор статьи ссылается на нормы Гражданского кодекса РК, однако, памятуя о том, что речь идет о жилищных отношениях, открываем Закон РК "О жилищных отношениях" и смотрим, что же говорит законодательство в этой части. Так, согласно п.1 ст.33 указанного Закона "доля в общем имуществе объекта кондоминиума, принадлежащая собственнику, неотделима от права собственности на принадлежащие ему квартиру, нежилое помещение и закрепляется за квартирой, нежилым помещением", а п.3 этой же статьи говорит о том, что "переход права собственности на квартиру, нежилое помещение влечет переход к собственнику соответствующей доли в общем имуществе объекта кондоминиума, а также прав и обязанностей по содержанию этой доли". О неотделимости доли каждого собственника в общем имуществе от его раздельной собственности говорится и в абз.2 п.6 ст.209 ГК РК. Таким образом, доля в общедомовом имуществе неотделима от права собственности на квартиру, не может быть выражена в натуре и распоряжение ею не может происходить отдельно от распоряжения личным имуществом, т.е. она не является отдельным, самостоятельным объектом права. Правом распоряжения личным имуществом наделен только собственник этого имущества, а поскольку доля в общем имуществе кондоминиума неотделима от права собственности на квартиру и следует за ней, то и отдельно продать либо распорядиться каким-то иным способом долей в общем имуществе невозможно. Таким образом, утверждение о том, что продать квартиру без согласия всех остальных собственников квартир в этом доме невозможно, абсолютно беспочвенно и не имеет законных оснований. Положения Гражданского кодекса о долевой собственности не применимы в этой части к долевой собственности объекта кондоминиума, установленные Законом РК "О жилищных отношениях". Дело в том, что нормы Гражданского кодекса являются общими нормами, в то время как нормы Закона РК "О жилищных отношениях" - специальными в отношении правоотношений в сфере жилищных отношений. Юристы эту разницу понимают, а для людей, не имеющих юридического образования, хочу кратко пояснить теоретическую часть, чтобы добавить ясности в понимании. В теории права правовые нормы разделяются в зависимости от объема регулируемых общественных отношений на общие и специальные. Общие нормы регулируют определенный род отношений, в то время как специальные - специальный вид общественных отношений, т.е. более узкий круг общих отношений. Специальные нормы детализируют и конкретизируют общие отношения и следуют правилу: специальная норма отменяет в части своего действия общую норму. Этот принцип восходит к римскому праву Lex specialis derogat generali (с лат.- "специальный закон отменяет (вытесняет) общий закон") и является действующим принципом в правовой системе Казахстана. Таким образом, все правоотношения в жилищной сфере регулируются нормами жилищного законодательства, установленными Законом РК "О жилищных отношениях". И лишь в той части, которая прямо этим законом не установлена, регулируются общими нормами законодательства или отсылают к специальным нормам других отраслей права (земельное, налоговое и т.д.).

Ну а в целом хочу сказать, что сама идея такой реформы в сфере ЖКХ назрела уже давно и, если мы хотим, чтобы эта сфера стала наконец-то для нас эффективной, прозрачной и цивилизованной, нужно с чего-то начинать. Да, много над чем еще нужно работать, дополнять, изменять и обкатывать, но дорогу осилит идущий.

Поделиться

баннер

Новые сообщения публикуются после модерации

Вы вошли, как гость. Вы не можете оставлять комментарии. Вам необходимо пройти процедуру регистрации или зайти на сайт со своим зарегистрированным именем и паролем.

Проверочный код
    Хорошее дело

    Авторизация

    Забыли пароль?

    Регистрация

    Если вы впервые зашли на наш сайт и хотите пройти регистрацию, то перейдите по следующей ссылке:

    Регистрация
    ×
    Хорошее дело

    Подписаться на рассылку

    Подпишитесь на нашу почтовую рассылку, и мы будем регулярно высылать на ваш e-mail самые свежие новости и информацию о нашей газете и жизни всего города.

    ×