ГЛАВНАЯ

Зудит и чешется?..

Открытое письмо к «реформаторам ЖКХ»

Уважаемая редакция газеты "Хорошее Дело", я являюсь вашим постоянным читателем и решил отправить вам свой материал. Это лично мое мнение, основанное на законодательстве РК. Адвокатов и юристов прошу меня не беспокоить, так как я не собираюсь устраивать дискуссии на тему "знаю я или не знаю требования Конституции и законодательства РК", поскольку я ссылаюсь только на опубликованные Постановления Правительства и законы РК.

pic.alt

Фото: Из архива "ХД"          Из-за неоплаты услуг были отключены от газа, воды, тепло-, энергоснабжения 16 многоквартирных домов, который впоследствии оказались разграбленными и непригодными к проживанию

Итак, на момент образования Республики Казахстан в городе Рудном насчитывалось более 700 многоквартирных домов плюс частный сектор, которые являлись государственным жилым фондом (кроме частных домов). Весь жилой фонд содержало и обслуживало государство. В частности, по городу Рудному обслуживание, ремонт многоквартирных домов производило "Производственное эксплуатационное управление" (ПЭУ) через свои "Домоуправления" (ДУ), созданные в каждом микрорайоне и имеющие небольшой штат администрации и работников (электриков, сантехников и т.д.). Администрации и работникам ПЭУ, ДУ зарплату платило государство, жилищная плата зависела от площади квартиры и составляла 7 руб. 60 коп. с 1 кв.м., в состав которой входила сумма 9 коп. с 1 кв.м. для накопления средств на капитальный ремонт каждого дома в отдельности.

Имея "ордер" на квартиру (которая государством выдавалась бесплатно), владелец имел право владеть, пользоваться квартирой, произвести обмен, но не имел права продать ее, так как каждая квартира и весь жилой дом с коммуникациями, чердаками, подвалом и т.д. являлись государственной собственностью и содержать, обслуживать эти многоквартирные дома (в том числе и проводить капремонт) было обязано государство.

Вот тут-то и появились "первые реформаторы" и по стране прокатилась приватизация квартир (1992 год). В рамках "договора купли-продажи", заключенного между местным исполнительным органом власти и владельцем "ордера", на каждую отдельно взятую квартиру было оформлено право собственности. То есть квартира стала "частной собственностью", а все остальное: инженерные сети, стены здания, балконы, чердаки, подвал и т.д. остались в собственности государства. Единственное, что дала приватизация каждому частному собственнику - это право продать квартиру.

Таким образом, с момента приватизации появилось понятие "частной собственности", что нашло отражение в требовании статьи 6, а также статьи 25 и 26 Конституции (государства признает частную собственность, жилище неприкосновенно, собственность гарантируется законом и так далее). Вступивший в силу с 1 марта 1995 года Гражданский Кодекс закрепил право частной собственности на каждую приватизированную квартиру. Одновременно, этим же Кодексом (ст.189) была закреплена обязанность каждого собственника нести бремя содержания своего частного имущества, то есть КВАРТИРЫ.

Если еще в 1992-1993 годах вопрос с ремонтом внутриквартирных инженерных сетей в каждой отдельно взятой квартире можно было решить через оставшиеся домоуправления, то решить вопрос текущего ремонта инженерных сетей, подвалов, чердаков (оставленных в государственной собственности после приватизации) оказалось не с кем, так как ПЭУ исчезло, а местной власти было не до государственной собственности.

Вот тут появились "вторые реформаторы" а именно: постановлением правительства № 437 от 12 апреля 1996 года "о переходе на новые принципы оплаты ЖКХ" на акимов областей была возложена обязанность "обеспечить проведение мероприятий по созданию кооперативов собственников квартир (КСК), образованию кондоминиумов, срок до 1 декабря 1996 года". Так впервые в нормативном акте правительства появилось иностранное слово (до чего чиновники любят до сих пор иностранные слова) - кондоминиум.

Несколько позже в 1997 году Закон "О жилищных отношениях" дал определение: "кондоминиум - это форма собственности, состоящая из квартиры, которая находится в частной индивидуальной собственности, и общего имущества (стен здания, подвалов, и т.п.), принадлежащего всем собственникам квартир в доме на праве общей долевой собственности". Но если исходить из требований ст.189 ГК РК бремя содержания возникло только у собственника квартиры. В силу требования статьи 118, 189 ГК РК необходимо было зарегистрировать право общей собственности за всеми собственниками квартир в каждом жилом доме, выделив долю каждого на инженерные сети, чердаки и так далее. Только в таком случае могла возникнуть коллективная форма собственности - кондоминиум.

Такая "мелочь" реформаторов не остановила. Обращая внимание на то, что постановлением №437 ставилась задача создать кооператив собственников квартир и кондоминиумы, реформаторы решили создать уже потребительские кооперативы собственников квартир, о чем более подробно изложено в постановлении Правительства №647 от 27 сентября 1996 года "О мерах по развитию потребительских кооперативов собственников квартир и помещений в жилых домах":

- определить, что потребительские КСК в жилом доме создаются в целях управления содержанием, эксплуатацией, обслуживанием каждого жилого дома, а также придомовой земельной территории;

- установить, что общее неделимое имущество является собственностью всех собственников квартир, входящих в состав многоквартирного жилого дома и все собственники квартир обязаны нести ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего неделимого имущества, и нести расходы за содержание общего неделимого имущества.

Одним росчерком пера реформаторами второго поколения был положен правовой беспредел в реорганизации ЖКХ, а именно:

Во-первых, на нас, собственников квартир с 27 апреля 1996 года, была возложена обязанность по оплате за содержание общего неделимого имущества (хотя мы не являемся собственниками), что противоречит требованиям п.п.5 п.3 статьи 77 Конституции, устанавливающего "Законы, устанавливающие новые обязанности граждан, обратной силы не имеют", а также требованиям п.3 статьи 39 Конституции, устанавливающего "не допускается ограничение прав в отношении собственности". Наши многоквартирные дома были построены до 1991 года, с 1991 по апрель 1996 года мы являлись собственниками только жилых квартир и несли расходы по их содержанию. Однако вновь принятое постановление №647 возлагает на нас обязанность по содержанию и расходам общего домового имущества, которое являлось (по состоянию на 1997 год) еще собственностью государства.

Во-вторых, это обязанность по содержанию общего имущества в силу требования ст.189 ГК РК должна быть возложена на собственника имущества, то есть государство, так как общее имущество не было зарегистрировано за собственниками квартир в порядке требований статьи 118 ГК РК и Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", то есть не был зарегистрирован кондоминиум.

В-третьих, мы, собственники квартир, были лишены права выбора формы управления общедомовым имуществом, а именно в форме общественного объединения, простого товарищества и т.д. в порядке требования статьи 5 статьи 23 Конституции РК, поскольку реформаторы установили единую форму в виде потребительских кооперативов.

Однако, несмотря на многочисленные нестыковки реформ ЖКХ с требованием Конституции, Гражданского Кодекса, законов РК реформаторский зуд остановить было некому: ни Генпрокуратуре, осуществляющий надзор за применением Конституции и Законов Республики, ни Министерству юстиции, зарегистрировавшему нормативные постановления Правительства, ни Конституционному Совету, существовавшему в то время.

За весь период с 1997 по 2020 год по городу Рудному, по имеющимся у меня сведениям, было зарегистрировано всего 8 многоквартирных домов. Более 700 многоквартирных домов не прошли регистрацию в форме кондоминиумов и, как следствие, общедомовое имущество осталось в государственной собственности, бремя содержания осталось у государства, следовательно, оно и обязано его нести. Но за это время родилось новое поколение реформаторов, желающих оставить след в реформе ЖКХ по принципу Юлия Цезаря: "Пришел, увидел, наследил".

В Рудном было создано 33 ПКСК плюс 2 по частному сектору, объединивших более 700 многоквартирных домов. Новые реформаторы внесли в Закон "О жилищных отношениях" от 13 мая 2020 года изменения и дополнения, предлагая образовать более 700 самостоятельных объектов кондоминиумов в форме ОСИ или простых товариществ, при этом исключив из содержания Закона требование о первичной регистрации кондоминиума госорганами и возложить эту обязанность на руководителя ПКСК, не учитывая, что на каждый многоквартирный дом потребуется управляющий, бухгалтер, офис и так далее.

Из содержания изменений и дополнений, включенных в Закон, следует, что необходимость принятия нового закона возникла с целью - один дом, один кондоминиум, один расчетный счет в банке (так как председатель КСК или ворует оплату за ЖКХ, или использует на другие цели). Считаю, что эта цель очень сомнительна и ничего нового реформаторы не придумали, так как Закон "О жилищных отношениях" от 22.07.2018 года все это предусматривал. КСК был обязан открыть на каждый многоквартирный дом, входящий в состав КСК, текущий счет в банке второго уровня с последующим перечислением платежей собственников квартир для целей текущего ремонта, а также открыть отдельный счет на капитальный ремонт и собственники квартир обязаны вносить плату на капитальный ремонт в размере 0,02 МРП. Эта обязанность собственников квартир закреплена статьей 35 того же Закона и в случае ненадлежащего исполнения КСК обязано обратиться в суд о принудительном взыскании расходов на текущий и капремонт всего жилого дома, несмотря на то, что собственники квартир каждого дома не оформляли общедомовое имущество в форме кондоминиума. Следовательно, возникают сомнения, была ли у реформаторов необходимость в принятии нового Закона, если в Рудном не был выполнен ни один нормативный акт Закона "О жилищных отношениях", и, начиная с 1997 года - момента организации КСК, в части первоначальной регистрации кондоминиумов местной исполнительной властью не выполнена задача по выявлению ветхих жилых домов, составлению ПСД, финансирования, то есть передачи жилых домой из государственного фонда в частное владение собственникам квартир. Мое мнение таково:

- новый Закон освобождает местный исполнительный орган от ответственности за неисполнение законодательства РК;

- новый Закон пытается убедить собственников квартир в многоквартирных домах, что мы являемся собственниками общедомового имущества и, начиная с 1997 года, на полном законном основании содержали государственное имущество за свой счет (пенсию, зарплату), забыв о том, что требованием статьи 189 ГКРК предусмотрено: "бремя содержания имущества возлагается на собственников" при условии государственной регистрации его в органах юстиции.

- новый Закон распространяется только на собственников квартир в многоквартирном домах, в которых проживают пенсионеры, рабочий класс со своими семьями. А подобные реформаторы и законодатели, утвердившие такой Закон, живут в особняках, коттеджах и дворцах, и, естественно, абсолютно согласны с такими реформами, используя нас в качестве подопытных кроликов.

Это мое мнение вытекает из содержания нового Закона "О жилищных отношениях" от 13 мая 2020 года, а именно, из старого Закона исключено требование статьи 5, которое устанавливало: "собственники квартир вправе объединяться в любое объединение, не запрещенное государством" (ст.23 Конституции).

Реформаторы предлагают (ст.42 новой редакции) в каждом многоквартирном доме создать объединение собственников имущества в форме простого товарищества, которое предусматривает:

1. Общее имущество участников оформляется договором и обязательна регистрация кондоминиума (статья 228 ГК РК).

2. Ведение общих дел путем заключения договоров между сторонами договора. Если жилой дом из 100 квартир, то кто с кем должен заключить договор?

3. В форме объединения собственников квартир (видимо в порядке требования ст.23 Конституции "Общественные объединения"). Тогда в силу требования ст.5 Конституции "Государство (в лице любого госоргана) не вправе вмешиваться в деятельность общественных объединений". Требования нового Закона в части: контроля за деятельностью, состоянием домов, компетенции местных органов управления, жилищной комиссии не соответствуют как требованиям ст.5 Конституции, так и требованиям всего Закона "О жилищных отношениях". Согласно требованиям ст.23 Конституции общественные объединения осуществляют деятельность на основании Закона "Об общественных объединениях", Закона "О саморегулировании".

4. Статьей 31 (новой редакции) предусмотрено, что "первичную регистрацию кондоминиума производит заказчик". Но это требование относится к вновь построенным жилым домам. А "новое изобретение реформаторов" - государственная регистрация действующих домов осуществляется инициативной группой (!!!), полномочия которой не закреплены Законом. И куда делась обязанность первичной регистрации кондоминиума, передача земельного участка государственным органом, уважаемые реформаторы?

5. Статьей 32 установлена "обязанность собственников квартир производить текущий, капитальный ремонт своего дома". Каким образом это связано с требованием статьи 189 ГК РК (бремя содержания возложено на собственника имущества)?

6. Статья 42 (новая редакция) для управления объектом кондоминиума предлагает выбрать одну из форм управления: объединение собственников имущества (ОСИ) или простое товарищество (ПТ). В старой редакции нам предлагали формы управления: КСК, управление третьими лицами, иными формами, не запрещенные законодательством. Считаю, что новые ограничения прав противоречат п.3 ст.39 Конституции и данная статья требует пересмотра.

7. Нам предлагают избрать "Совет дома" (ст.43-3), председателя (дома). В нашем микрорайоне (15 мкр-н) - 9 пятиэтажек и 4 девятиэтажки. Следовательно, мы должны избрать 13 советов, 13 председателей, в обязанности которых будут входить:

- заключение договоров с электриками, сантехниками, плотниками и т.п.;

- заключение договоров с газовиками, услугодателями: по вывозу мусора, тепло-, водоснабжения, энергоснабжения. Это значит, что оплату будет собирать председатель (следовательно, нужен бухгалтер) и оплачивать УСЛУГОДАТЕЛЯМ будет председатель ОСИ (вот откуда ветер дует). Считаю, что сбор денег за оказание услуг председателем приведет к печальному результату.

Например, в случае сбора оплаты не в полном объеме, Услугодатель вправе прекратить подачу услуг. В Рудном уже есть такой печальный опыт. Существует "Акт обследования" от 24.11.2000 года, из содержания которого следует, что из-за неоплаты услуг были отключены от газа, воды, тепло-, энергоснабжения 16 многоквартирных домов, которые впоследствии оказались разграбленными и непригодными к проживанию. А некоторые дома - Ленина, 70"Б" (девятиэтажка, около 500 квартир), Сандригайло, 61 (девятиэтажка), Сандригайло, 59 - более 20 лет сияют разбитыми окнами (хотя имеют всю подведенную к ним инфраструктуру) и до сих пор являются госсобственностью. Общий список разрушенных домов в г.Рудном был опубликован в СМИ 18.08.2018 года. Вывод: жилой фонд города Рудного утратил более 3000 квартир, ответственность за содержание которых возлагается на исполнительные органы (ст.87.7 Конституции). Считаю, что нельзя наступать на те же грабли два раза.

2-2.jpg

Фото: Из архива "ХД"          Жилой фонд города Рудного более 3000 квартир, ответственность за содержание которых возлагается на исполнительные органы

8. Начиная с требования ст.45 (нового Закона) началось что-то невообразимое. А именно, нам, собственникам квартир, предлагают две формы: ОСИ и ПТ, а ст.45 устанавливает понятие "имущество КСК", ст.46 "Устав КСК", ст.48 "правление и председатели КСК", ст.50-1 "права КСК", ст.51 "прекращение КСК", что это значит? Считаю, что новый закон не запрещает формы управления "кооператив собственников квартир". Тогда для чего эта истерика в СМИ по поводу КСК? И КСК действует только до 01.07.2022 года или это фейк?

Все вышеизложенное в части "нового Закона" является только некоторыми моментами на предмет его соответствия требованиям Конституции и законодательству РК, и требует детального изучения компетентными госорганами: генпрокуратурой и юстицией в рамках всей Республики Казахстан (мое мнение изложено только по г.Рудному).

В заключение мое пожелание реформаторам:

1. Проводите реформы ЖКХ в интересах простого народа.

2. Требуйте исполнения Законов, назначая ответственных лиц.

3. Предусмотрите ответственность за неисполнение.

4. Не увлекайтесь штрафами. Парадокс, но за неуплату моих собственных средств на капитальный ремонт имущества, не являющегося моей собственностью, предлагается штраф. А также штраф с председателя КСК, штраф за маску, штраф за несоблюдение социальной дистанции, штраф за нахождение на улице с 21.00 до утра, штрафы, указанные в КоАП и т.д. Не слишком ли много штрафов?

5. Направьте свою энергию на возврат денежных средств, вывезенных за границу, украденных у государства, бездарно растраченных бюджетных средств (в т.ч. и по г.Рудному). Считаю, что тогда не понадобится собирать деньги на содержание жилья, не переданного собственникам квартир, и не только в Рудном.

6. Направьте свою энергию на реформы коммунальной сферы, в частности энерго-, теплоснабжения. Конкретно в законодательную базу: Закон "Об электроэнергетике", в котором даны понятия: энергопроизводящие, энергопередающие, энергоснабжающие организации. Эта неразбериха идет сверху, то есть за энергопроизводящими организациями осуществляет контроль и устанавливает тарифы Министерство энергетики. Контроль и тарифы для нас - потребителей - устанавливает Министерство национальной экономики и антимонопольный комитет. Это не считая многочисленных посредников между производством электрической энергии и конечным потребителем. Считаю, что реформы ЖКХ, оплата ЖКХ, реформа электроэнергетики - это единое целое.

Поделиться

баннер

Новые сообщения публикуются после модерации

Вы вошли, как гость. Вы не можете оставлять комментарии. Вам необходимо пройти процедуру регистрации или зайти на сайт со своим зарегистрированным именем и паролем.

Проверочный код
    Хорошее дело

    Авторизация

    Забыли пароль?

    Регистрация

    Если вы впервые зашли на наш сайт и хотите пройти регистрацию, то перейдите по следующей ссылке:

    Регистрация
    ×
    Хорошее дело

    Подписаться на рассылку

    Подпишитесь на нашу почтовую рассылку, и мы будем регулярно высылать на ваш e-mail самые свежие новости и информацию о нашей газете и жизни всего города.

    ×